（2012年度）  

 
 江苏省国土资源厅  

  二○一三年五月
   

 
 前    言  

  2012年是“十二五”规划实施的第二年，面对国际经济形势严峻和国内经济下行压力加大的挑战，我省统筹推进稳增长、控物价、调结构、惠民生、抓改革、促和谐各项工作，经济运行呈现稳中有进的态势，增速总体平稳，质量稳步提升，结构不断优化，民生继续改善，物价涨幅回落。  

  2012年我省坚持房地产市场调控政策不动摇，市场微调政策相继出台，房地产市场平稳发展，地价增速趋缓。2012年全省房地产开发投资完成6206亿元，同比增长11.5%；商品房销售面积9019.18万平方米，同比增长13.2%；成交均价止跌略涨。2012年我省严格落实土地供应政策，积极保障发展用地，全年土地供应总量45953.26公顷，同比增长4.61%，为全省经济发展做出了积极贡献。  

  为及时了解全省土地市场运行态势，掌握全省城市地价变化信息，不断提高国土资源部门参与宏观调控的能力，江苏省地价所受江苏省国土资源厅委托负责全省城市地价动态监测组织实施和技术分析工作，在全省县城镇以上城市地价动态监测成果的基础上分析汇总编制了本报告。  

  目      录  

  2012年度江苏省城市地价动态监测报告  

  一、2012年度江苏省城市地价动态监测工作概况  

  1.工作任务  

  本次报告主要完成2012年度全省县城镇以上城市地价动态监测数据的汇总、分析。主要包括：  

  （1）2012年度江苏省总体地价水平及地价指数测算；  

  （2）2012年度江苏省苏南、苏中、苏北三大区域地价水平及地价指数测算；  

  （3）2012年度江苏省十三个省辖市市域地价水平及地价指数测算；  

  （4）2012年度江苏省十三个省辖市市区地价水平及地价指数测算。  

  2.地价动态监测点维护与更新  

  本次监测以2011年度布设的10280个地价动态监测点为基础，在保持地价监测点稳定的前提下，对原有监测点进行适时维护与更新。2012年度全省基准地价更新时新增了1060个监测点，其中商业用地新增540个，住宅用地新增347个，工业用地新增173个。同时由于拆迁和城市规划调整等原因，本年度共灭失了50个监测点，至2012年12月31日全省共设有地价动态监测点11290个，平均每个城市约156个监测点。  

  3.监测数据的采集  

  本次监测，调查收集了11290个地价监测点及各地2012年度土地交易、房屋交易、土地年度供应、房屋年度供应、房地产价格和相关社会经济指标等资料，在此基础上建立了2012年度江苏省城市地价动态监测数据库。  

  4.地价内涵的设定  

  江苏省城市地价动态监测体系中的地价是指在设定的基准日、用途、土地使用权年限、土地开发程度和容积率等条件下出让国有建设用地使用权市场价格。  

  （1）基准日：2012年度地价动态监测体系中的地价基准日统一设定为2012年12月31日。  

  （2）用途：按商业、住宅、工业三种用地类型设定。  

  （3）土地使用权年限：按各类用地法定最高出让年期设定，即商业用途40年、住宅用途70年、工业用途50年。  

  （4）土地开发程度：按城市区域平均土地开发程度设定。  

  （5）容积率：按城市区域平均容积率设定。  

  5.地价水平、地价指数的测算方法  

  根据《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）、《城市地价动态监测技术规范》（TD/T 1009-2007）和《江苏省城镇地价动态监测与基准地价更新技术规范（2007年版）》，由江苏省城市地价动态监测信息系统自动汇总各个监测城市平均地价，再采用拉氏公式计算各区域和全省地价水平及地价指数。  

  二、2012年度江苏省城市地价状况  

  1.江苏省地价总体状况  

  2012年度江苏省城市综合地价为1064元/m²，与2011年度相比增长1.02%，涨幅回落1.81个百分点。其中商业用地平均地价为1715元/m²，较2011年度增长2.95%；住宅用地平均地价为1135元/m²，较2011年度增长0.41%；工业用地平均地价为408元/m²，较2011年度增长3.81%。工业和商业用地地价涨幅相对较大，住宅用地地价基本平稳。除工业用地外，商业和住宅用地地价涨幅较2011年度均有所回落，其中商业用地地价涨幅回落达2.83个百分点（见图1、图2）。
   

  注：①单位：元/m²,下同;②为成果公布需要,地价水平结果四舍五入取整,下同。  

  图1  2002-2012年度江苏省城市地价水平示意图
   

 
 图2  2002-2012年度江苏省城市地价指数示意图
   

  从季度分析来看，全省第一季度综合地价环比为负增长，环比下降0.21%，第二至四季度环比增长率分别为0.65%、0.11%和0.46%，总体态势较平稳。从半年度分析来看，全省上半年综合地价环比增长0.44%，下半年综合地价环比增长0.57%，下半年综合地价涨幅较上半年略有上升。  

  2.江苏省三大区域城市地价状况  

  2012年度，苏南、苏中、苏北三大区域的城市地价水平在地域空间上总体仍呈梯度分布，苏南最高，苏北最低。在综合、商业、住宅以及工业用地地价方面，苏南地区均高于全省平均水平，苏北地区均低于全省平均水平，苏中地区仅住宅用地地价高于全省平均水平。  

  从地价涨幅来看，苏南地区本年度综合、商业、住宅以及工业用地地价增长率均位于三大区域首位。其中综合、住宅和工业用地地价涨幅较2011年均有所上升，工业用地地价涨幅最大，上涨4.15个百分点，商业用地地价较2011年回落1.48个百分点。  

  苏中地区本年度综合、商业用地地价增长率均次于苏南地区、高于苏北地区，工业用地地价增长率位于三大区域末位，住宅用地地价出现了负增长，下降0.37%。较2011年，综合、商业以及工业用地地价涨幅均有所回落，工业用地地价涨幅回落较大，回落3.01个百分点。  

  苏北地区2012年度综合地价同比下降0.77%，涨幅较2011年度回落3.70个百分点，地价增长率在三大区域中位于末位。其中，商业用地地价增长率为0.67%，位于三大区域末位；工业用地地价增长率为0.64%，在三大区域中居中；住宅用地地价同比下降1.73%，位于三大区域末位。较2011年，商业和工业用地地价涨幅分别回落4.94和0.83个百分点。  

  从地价季度走势来看，三大区域一至四季度综合地价波动总体较小，其中苏南和苏北地区综合地价增长走势较为一致，均呈先升后降再小幅上升的反复变动趋势，苏中地区综合地价继二季度微幅下调后，三四季度均呈逐季上升趋势。各类用途用地中，除苏南地区一、二季度商业、工业用地地价有较大变化外，三大区域一至四季度商业、住宅和工业用地地价总体波动较小。  

  从地价半年度走势来看，三大区域上半年和下半年综合地价波动总体较小，综合地价增长率在地域空间上均呈梯度分布，苏南最高，苏北最低。其中苏南、苏中地区综合地价上半年与下半年相差相对较大，分别为0.92和1.28个百分点，苏北地区相差较小，仅为0.53个百分点。在各类用途中，上半年商业、住宅和工业用地地价涨幅最高的均为苏南地区，苏中和苏北地区住宅用地地价出现负增长；下半年商业用地地价涨幅最高的为苏中地区，住宅用地和工业用地地价涨幅最高的均为苏南地区，苏北地区住宅用地地价仍呈负增长态势。  

  3.江苏省省辖市市域地价状况  

  从地价水平来看，2012年度商业、住宅和工业用地地价南京市市域均为最高，宿迁市市域均为最低。从地价增长率来看，商业用地地价增长率最高和最低的分别为苏州市市域和连云港市域，涨幅分别为8.13%和-4.39%；住宅用地地价增长率最高和最低的分别为南京市市域和徐州市市域，涨幅分别为7.06%和-7.55%；工业用地地价增长率最高和最低的分别为南京市市域和泰州市市域，涨幅分别为33.93%和0.43%。  

  4.江苏省省辖市市区地价状况  

  在地价水平方面，2012年度南京市市区的住宅和工业用地地价均位于全省首位；苏州市市区的商业用地地价为全省最高；连云港市市区的商业用地地价为全省最低；宿迁市市区的住宅、工业用地地价均为全省最低。  

  在地价增长率方面，苏州市市区的商业用地地价增长率为9.83%、南京市市区住宅用地地价增长率为7.83%，南京市市区的工业用地地价增长率为39.49%，分别位于各用途用地地价涨幅首位；常州市市区的商业用地地价增长率为0.20%，南通市市区住宅用地地价增长率为-1.48%，盐城市市区的工业用地地价增长率为0.17%，分别位于各用途用地地价涨幅末位。  

  三、2012年度江苏省城市地价变化分析  

  2012年全省地价水平总体上较为稳定，各个季度除商业用地地价先降后升外，住宅、工业用地地价与综合地价均表现为先升后降再升的变化趋势，其中商业用地地价和工业用地地价增长较快，综合地价和住宅用地地价小幅上涨。  

  2012年以来，我省房地产销售总体呈现“低开高走”之势。上半年，随着房地产市场宏观调控的延续，开发商对房地产市场前景的判断更加谨慎。第一季度综合地价和住宅用地地价保持负增长，年初商品房销售面积同比下降29.0%，至6月底商品房销售面积同比下降5.7%。在房地产市场和房价宏观调控政策的影响下，商品房价格波动幅度减小，逐步趋于稳定。  

  政策方面“降息”、“降准”与楼市“微调”形成市场叠加效应，对自住需求的“放量”起到刺激作用。下半年住宅房地产市场略有升温，第三季度全省商品房销售量同比上升3.3%，全年同比增幅为13.2%。房地产调控政策主要针对住宅房地产市场，促使住宅用地地价趋于稳定，全年住宅用地地价水平呈小幅上涨态势，而商业用地地价及工业用地地价对调控政策敏感性较低，涨幅相对较大。  

  2012年苏南地区各用途地价水平及增长率均远高于其他区域，综合地价及商业用地地价小幅上涨，住宅用地地价增长较为平稳，工业用地地价增长较快。其中南京市2012年2月出台的《南京国土资源管理转型创新总体方案》限定了工业及经营性用地的出让最低价，带动了南京市地价的整体较大幅度上涨；苏州市围绕“三区三城”的总目标，全方位提升区域竞争力，商业用地地价增长速度相对较快；无锡市新兴产业稳步发展，工业生产实现平稳增长，工业用地地价涨幅仅次于南京。苏南地区各用途地价水平的稳步提升从整体上拉高了苏南地区地价水平。  

  苏中地区近年来发展速度较快，房地产开发建设继续扩大，受房地产调控政策影响，上半年住宅用地地价略有下降，下半年微幅回升，全年住宅用地地价呈下降趋势，其他用途地价均保持平稳增长。苏中地区房地产市场总体上较为稳定，区域内市域间地价增长率差异较小，仅住宅用地地价为负增长。与其他区域相比，除工业用地地价外，其他用途地价增长率均略高于苏北地区。  

  四、2012年度江苏省城市地价的主要影响因素分析  

  1.坚持房地产调控政策不动摇，地价总体趋于平稳  

  2012年我省继续贯彻房地产调控政策，调控取得积极成效，商品住房供求关系得到改善，多数城市房价回落。坚持房地产调控政策不动摇的同时，国家的货币政策进行了微调，2012年两次降息，两次下调存款准备金率，四大行的首套房个贷利率又逐渐回落至基准，房贷陆续出现9折甚至8.5折优惠。一系列的调控政策有助于缓解购房者的观望情绪，促进了刚需购房者的购房意愿。  

  房地产调控一定程度上抑制了投资、投机性的需求，国家货币政策和地方政府调控政策的微调，惠及中低收入群体，鼓励刚性需求购房者入市，维护了房价的稳定发展，城市地价尤其是住宅用地地价趋于平稳。  

  2.顺应产业结构调整，促进商业用地地价的增长  

  “十二五”期间，我省把发展现代服务业作为优化产业结构的重中之重，全力推进服务业发展提速、比重提高、水平提升，为经济转型升级提供重要动力。2012年我省服务业发展水平稳步提升，全年实现服务业增加值23676.0亿元，占GDP比重为43.8%，比上年提高1.1个百分点。在房地产投资中，2012年我省房地产投资额达6206亿元，同比增长11.5％，其中住宅投资增长6.4％，商业营业用房投资增长达32.4％[①]。江苏省土地供应形势分析表明，2012年我省经营性用地中，住宅用地同比减少21.71%，商服用地同比增长28.18%[②]。  

  2012年我省根据产业结构调整的需要，适度增加商业、服务业用地，顺应了商业、服务业的发展，促使商业用地市场活跃，从而促进商业用地地价的增长。  

  3.提高工业项目准入门槛，推动工业用地地价抬升  

  我省人多地少，经济的快速发展导致土地供需矛盾相对突出。为大力推进土地利用方式的集约化，最大限度地发挥土地资源的经济效益和社会效益，面对地区之间招商引资竞争激烈、地价普遍偏低的情况，我省特别是苏南地区工业用地实行市场化配置，工业项目的用地规模、投入产出强度、项目性质等准入门槛不断提高，促使工业用地价格不断上涨。如南京市政府2012年2月颁布的《南京国土资源管理转型创新总体方案》指出“综合衡量项目的产业类型、科技含量、投入强度、产出水平、税收贡献，充分发挥地价、税收的调节作用，科学设定用地标准”，并提出“工业用地出让最低价标准在现有基础上提高30%以上”。  

  利用价格杠杆引导宝贵的土地资源向产业层次高、科技含量高、经济实力强的项目配置，有利于促进产业结构的优化和升级，并提高工业用地集约化程度。  

  4.2012年度江苏省城市地价动态变化与社会经济发展关系分析  

  2012年全省实现地区生产总值54058.2亿元，按可比价格计算，比2011年增长10.1%，增速比2011年回落0.9个百分点；全省城市综合地价增长率为1.02%，增速比2011年回落1.81个百分点。自2006年以来，除2008年综合地价出现负增长外，全省综合地价增长率与地区生产总值保持增长率基本保持同步提升趋势，但地价增长率远低于地区生产总值增长率。2012年全省宏观经济稳定增长带动了土地需求，在房地产宏观调控政策影响下，综合地价增速出现小幅回落。  

  2012年全省完成全社会固定资产投资（不含农户）31707.2亿元，比2011年增长20.5%，房地产开发投资同比增长11.5%，固定资产投资增长率和房地产投资增长率均大幅度超过全省综合地价增长率。  

  2012年江苏省城市化率为63%，较2011年提高了1.1个百分点[③]。城市化作为经济发展的重要引擎和扩大内需的巨大潜力，既可以拉动投资又可以拉动消费，城市化进程加大了城镇基础设施建设，推动城镇人口和产业的集聚，造成土地需求上升加快，城市化水平的提升对地价的上涨有一定的促进作用。除2008年由于宏观经济因素的影响地价出现负增长外，2006年以来全省综合地价增长率与城市化率基本保持同步提升。2011年后，持续从严从紧的房地产市场宏观调控使地价增长率明显回落，略滞后于城市化率的增速。  

  五、2013年度江苏省城市地价变化趋势预测  

  房地产市场深受宏观经济环境及调控政策的影响。2013年世界经济已由危机前的快速发展期进入深度转型调整期。国内需求面临一定下行风险，物价上涨压力有所上升。目前我省经济运行呈稳中向好态势，但经济结构性矛盾仍然突出，部分行业产能过剩问题亟需化解。  

  2012年11月28日，《中华人民共和国土地管理法修正案(草案)》的通过为《农村集体土地征收补偿条例》的尽快出台铺平了道路，征地补偿标准的提高，将引起新增建设用地征地成本的提高，进而导致工业用地地价的抬升。2012年12月中央经济工作会议提出“要继续坚持房地产调控政策不动摇”，确定了2013年房地产市场管理的总基调。2013年2月20日国务院常务会议确定的五项加强房地产市场调控的政策措施（简称“国五条”），重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，并继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。  

  综上，2013年我省经营性用地地价将基本稳定，工业用地地价将保持一定的增长趋势。